El
Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, en la reunión
celebrada el pasado 24 de febrero acordó, previa deliberación y a propuesta
conjunta de la Consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, de la
Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda y del Consejero de
Turismo y Andalucía Exterior, la aprobación del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de
vivienda.
Objeto
Con
la finalidad de abordar los problemas actuales en materia de vivienda, desde la
Junta de Andalucía se está elaborando una nueva Ley de Vivienda que, tras el
plazo de participación ciudadana, se encuentra actualmente en fase de
tramitación y revisión del texto. No obstante, debido a la urgencia para la
adopción de medidas que aumente el número de viviendas asequibles en Andalucía
se ha procedido a la elaboración y aprobación del presente Decreto-ley 1/2025,
de 24 de febrero.
Esta
norma trata dos temas fundamentales, por un lado establece unas medidas extraordinarias y urgentes en
materia de suelo para la promoción de vivienda protegida y por otro, regula
la compatibilidad urbanística de las
Viviendas de Uso Turístico (VUT) buscando el equilibrio entre los usos
turísticos y los residenciales ofreciendo a los ayuntamientos las herramientas necesarias
que mejor se adecuen a cada municipio. A continuación se desglosan ambos temas dentro
del ámbito del urbanismo.
Contenido
El Decreto-ley
1/2025, de 24 de febrero, además del título preliminar donde se expone el
objeto y fines del mismo, se divide en dos títulos. En el primero de ellos,
compuesto por cuatro artículos, se desarrollan las medidas establecidas para
aumentar el número de viviendas con algún tipo de protección. La mayoría de estas
medidas tienen un carácter temporal con un horizonte de aplicación de 6 años
desde la entrada en vigor del decreto-ley.
En el segundo
título, formado por un único artículo, se establecen los criterios de carácter
excepcional, según las circunstancias de cada municipio, para lograr un
equilibrio urbanístico entre el uso residencial y el turístico.
Tras estos
títulos se encuentran desarrolladas dos disposiciones adicionales, dos
disposiciones transitorias y diez disposiciones finales.
Novedad Legislativa
A)
Medidas en materia de Vivienda Protegida:
En
primer lugar, destacar que la mayoría de estas medidas tienen un carácter transitorio, ya que se
establecen una serie de plazos para su ejecución. La aplicación de estas
medidas, requieren previamente de un acuerdo
del órgano municipal competente dentro del plazo de un año desde la entrada en vigor del presente decreto-ley. Este
acuerdo se deberá notificar a la Consejería competente en materia de vivienda y
podrá englobar todo el suelo urbano
o partes del mismo. Tras este acuerdo, se establece un plazo de dos años para solicitar licencia de los
edificios de viviendas protegidas y de tres
años desde la concesión de licencia para la terminación de las obras de las edificaciones.
Las
medidas establecidas por el decreto-ley en materia urbanística se fundamentan
en la autorización del uso alternativo de vivienda con algún tipo de protección
en determinadas parcelas con los
siguientes usos pormenorizados:
A.1) Parcelas y edificios calificados con el uso pormenorizado o alternativo de servicio
de oficinas o de establecimiento de alojamiento turístico podrá autorizarse
como uso alternativo el residencial de vivienda protegida.
A.2) Parcelas calificadas con el uso dotacional privado sin destino
específico asignado o de interés público y social podrá autorizarse como
uso alternativo el residencial de vivienda protegida de alquiler permanente.
En ambos casos no es necesaria la modificación del instrumento de ordenación
urbanística para cambiar el uso siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Parcela: Debe tener la condición de solar en suelo urbano o en el caso de
encontrarse dentro de una actuación de transformación urbanística (ATU), simultanear
la obra de edificación con las de urbanización. Debe estar localizada en una
zona de uso global residencial y
contar con la ordenación pormenorizada
aprobada.
- Uso: El uso residencial de vivienda
protegida debe implantarse en la totalidad
de la parcela o edificio, pudiendo destinar como máximo el 20% de la edificabilidad a otros usos compatibles. El uso
alternativo de vivienda de protección se mantendrá durante el plazo legal
establecido por la normativa de aplicación, y de forma permanente en el caso de
viviendas de alquiler (parcelas de dotacional privado). En ambos casos las
condiciones del uso de vivienda protegida se inscribirán en el Registro de la
Propiedad.
- Edificación: La
edificabilidad y el resto de parámetros
serán los establecidos por los instrumentos de ordenación urbanística vigentes. La densidad de viviendas de protección será el resultado de dividir la
edificabilidad entre 70. En el caso
de necesitar modificar condiciones de ocupación, posición o altura para
materializar las viviendas, se tramitará un estudio de detalle.
- Régimen Urbanístico: En el proyecto
que se someta a licencia deberá reservar
las dotaciones locales para equipamientos comunitarios básicos y para espacios
libres y zonas verdes en función del incremento de población. En el caso de
requerir completar la urbanización existente, las obras necesarias se incluirán
en el proyecto que se someta a licencia y el coste lo asumirá el solicitante de
la licencia.
A.3) Parcelas y edificios existentes
calificados con el uso pormenorizado residencial
vivienda libre. En edificios existentes, se puede incrementar un 20% la
densidad de viviendas si la edificación se destina en su totalidad a viviendas
con algún tipo de protección. Se podrá incrementar la edificabilidad para
materializar el incremento del número de viviendas siempre que no supere el
aprovechamiento urbanístico de la parcela.
A.4) Parcelas sin edificar calificadas con el uso de vivienda protegida, se podrá
incrementar la densidad un 20% y la edificabilidad en un 10%.
Al igual que en los casos anteriores, no es necesaria la modificación del
instrumento de ordenación urbanística para cambiar el uso, ni aplicar el régimen de las actuaciones
de transformación urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Parcela: Debe tener la condición de solar en suelo urbano o en el caso de
encontrarse dentro de una actuación de transformación urbanística (ATU),
simultanear la obra de edificación con las de urbanización. Debe contar con la ordenación pormenorizada aprobada.
- Uso: El uso residencial de vivienda
protegida debe implantarse en la totalidad
de la parcela o edificio, pudiendo destinar como máximo el 20% de la edificabilidad a otros usos compatibles. Las condiciones
del uso de vivienda protegida se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
- Edificación: El resto de parámetros serán los
establecidos por los instrumentos de ordenación
urbanística vigentes. En el caso de necesitar modificar condiciones de
ocupación, posición o altura para materializar la densidad y edificabilidad, se
tramitará un estudio de detalle.
Como
se ha indicado, estas medidas tienen un carácter transitorio, y requieren para
su aplicación de un acuerdo del órgano municipal competente, en la totalidad
del suelo urbano del municipio o en partes del mismo.
Por
otro lado, el decreto-ley, propone la compatibilidad del uso de vivienda o
alojamiento dotacional con el uso equipamiento
comunitario público en dos supuestos diferentes. En estos casos, no es una medida transitoria como las
anteriores, ni requiere para su
aplicación del acuerdo previo del órgano municipal competente dentro del
año desde la entrada en vigor del presente decreto-ley.
A.5) Parcelas de uso equipamiento comunitario básico. Los instrumentos de
ordenación, podrán establecer en estas parcelas el uso compatible de
vivienda o alojamiento dotacional. Se destinarán al alquiler o cualquier
otra forma de ocupación temporal de naturaleza rotatoria. Estas viviendas o
alojamientos formarán parte de la dotación pública de viviendas.
A.6) En las parcelas y edificios vacantes
calificados como equipamiento comunitario
público, que no tengan asignado un destino específico o estén calificadas con
el uso genérico de interés público y social, se podrá autorizar igualmente
el uso de vivienda o alojamiento dotacional de naturaleza rotatoria. Para ello no requerirá la modificación
del instrumento de planeamiento vigente, pero sí un acuerdo municipal que justifique el cambio de uso. Será de
aplicación en parcelas y edificios en zonas de uso global residencial. Las condiciones de edificación serán las
del uso residencial de la zona de ordenanza en la que se encuentre. Se podrán
llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones necesarias en la parcela
mediante la realización de un estudio de detalle.
En
ambos casos las viviendas resultantes formarán parte de la red de equipamientos
comunitarios básicos y no serán tenidas en cuenta a los efectos del régimen de
las actuaciones de transformación urbanística (ATUs) ni en el número máximo de
viviendas que se hubiera asignado por el planeamiento urbanístico al área o
sector donde se incluya la parcela.
B)
Medidas en materia de Viviendas de Uso Turístico:
Estas
medidas serán de aplicación en los municipios en los que exista una
problemática real, en los que las viviendas de uso turístico se hayan
incrementado de forma exponencial desplazando al uso residencial. La existencia
de este problema debe estar debidamente justificada y declarada por el
organismo competente.
En
estos municipios, será necesario que el planeamiento
urbanístico establezca en su normativa la compatibilidad del uso de alojamiento
turístico con el residencial. Debidamente justificado, el municipio podrá
acordar la suspensión de licencias y declaraciones responsables desde el
acuerdo de inicio del procedimiento de tramitación del instrumento urbanístico
que regule la compatibilidad entre el uso residencial y el de alojamiento
turístico. El plazo de suspensión será como máximo de tres años.
Modificación de Normativa
El
decreto-ley en sus disposiciones finales introduce modificaciones en distintas
normativas existentes, entre las que destacamos:
Disposición
final quinta. Modificación de la Ley
13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
Se añade un apartado 4 al artículo 38 que
permite la cancelación de la inscripción de una vivienda de uso turístico (VUT)
en el Registro de Turismo cuando se detecte información falsa o incorrecta en
la declaración responsable o información aportada. La resolución de la
cancelación, podrá establecer la imposibilidad de volver a solicitar el alta de
la misma vivienda como VUT durante un año.
Disposición
final sexta. Modificación del Decreto
28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico.
Se modifica el artículo 6 con el fin de exigir
que se cumpla con la normativa
urbanística y se aporte de forma previa a la inscripción la declaración
responsable o licencia del cambio de uso, en los municipios donde sea
necesario conforme al artículo 6 del decreto-ley.
Se modifica el artículo 9 donde se indica que
el inicio de actividad se producirá con la presentación de la declaración
responsable de forma electrónica en la Consejería competente en materia de
turismo. En el mismo artículo se establece el contenido mínimo de la declaración
responsable, entre el que destacamos por su incidencia en el urbanismo, manifestación de que la vivienda resulta
compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la
legislación urbanística aplicable y que cuenta con la licencia o declaración
responsable de cambio de uso en caso de ser necesaria.
Se establece una mayor coordinación entre las
administraciones implicadas. Por parte de la Consejería competente en materia
de turismo, se comunicará al Ayuntamiento correspondiente la inscripción de la
vivienda de uso turístico, que en el caso de que no resulte acorde con la
normativa urbanística, el Ayuntamiento lo pondrá en conocimiento de la
Consejería para que se proceda a la cancelación de la inscripción.
Publicación
Este
decreto-ley, se ha publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
número 41, el 3 de marzo de 2025.
Entrada en vigor
La
entrada en vigor del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes
en materia de vivienda, según su disposición final décima, se produce al día
siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, es
decir, el 4 de marzo de 2025.
Urbancoas
El texto completo del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en
materia de vivienda se pueden consultar
en la página web URBANCOAS
siguiendo la siguiente ruta: